房地产发展存在的问题与对策最好具体到某市,然后加以说明,有没数据或图表类的可以补充一下？对策是什么？有没年鉴数据或者别的资料？

房地产发展存在的问题与对策
最好具体到某市,然后加以说明,
有没数据或图表类的可以补充一下？对策是什么？有没年鉴数据或者别的资料？

房地产发展存在六大问题
我国房地产业比较年轻,真正发展起来至今不过20年时间.由于政府对房地产管理需要有个认识过程,在过去近20年时间内,房地产运作规范度偏低,尽管这样有利于房地产的放开搞活,促进其发展,但与此同时,房地产的运作中出现了一些秩序的混乱.
一是土地的供应不规范.我们的国土资源局成立还不到10年,在过去20几年的房地产发展中,土地供应很不合理.政府将土地以很低的价格划拨给房地产商,使得在房地产开发中土地所占成本极低,有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富.与此相反的是,有些没有路子和关系的房地产商,拿不到一手划拨地,就必须去买别人倒卖的二手地、三手地,这就造成有些房地产商在房地产开发中,土地所占成本过高,甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例.这样既影响了房地产企业的公平竞争,也易出现腐败行为.
二是房产价格相对过高.由于种种原因,房产的需求一直处于旺盛状态.特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位.据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长.国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%.按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2001年增长41%,2002年增长56%,2003年增长32%.在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍.像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决.
三是建筑安装成本所占比例偏低.在国外建筑安装成本约占房价的70%,也就是说土地和各种税费、利润仅占售价的30%.与国外有很大不同的是,中国房价中的建筑安装成本仅占30%.这种情况说明我们的房屋定价过于偏高,利润过大.另外也说明在中国的房屋建设中,属于人类劳动产品的回报率过低,劳动力应得报酬过少,特别是农民工没能享受应有的待遇,而其劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润.以上海为例,房地产企业自有资金的利润率2001年为38.12%,2002年达86.36%,2003年为74.24%,这个利润率是同期社会资金利润率的20倍左右.这样的问题如不妥善解决,我们的全面小康就难以实现,社会也难以和谐.
四是经济适用房建设比率过低.由于高中档大户型房屋利润较高,而且也有一定市场,所以很多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房.国外要求各个小区都应有一些相对小型的,适于中低收入家庭购买的户型的,而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数.很多中低收入阶层“望房兴叹”,有房买不起.前一时期,北京天通苑出现了通宵排队买经济适用房的现象,有的人等了几天还是连号都拿不到,更不应该的是,建筑商不该去雇人拿号,并以4万元一个号进行倒卖.我们的很多经济适用房大多数盖到了远郊区,像北京的回龙观小区,天通苑小区,都离市中心区约20公里,这也造成真正的低收入阶层住不进经济适用房,而真正入住的都是相对收入较高的有车族.在杭州也因经济适用房建得离市区过远,而无法满足“居者有其屋”的需求.
五是房地产企业自有资金率过少.我国的房地产的开发建设,投资商多数欠缺资金,于是多是在拿到土地后,以土地为抵押,向银行贷款.这种“空手套白狼”的情况,在房地产界屡屡出现,广为存在.我曾遇上一个朋友,仅带一个月的工资到某城市去发展房地产,十年不到的时间,现已拥有资产几十亿元.直到现在,很多房地产商进行房地产开发还绝大多数靠银行贷款.例如上海,房企的自有资金2001年仅为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%.房地产商自有资金少的存在,利于一些人白手起家,但也给银行带来很多风险.中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线,多数企业达到75.8%,个别地产超过80%.90年代以来,中国各商业银行出现的大批呆账、坏账,超过2万亿元,此中有相当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关.
六是旧城的改造拆迁引发的矛盾过于普遍.房地产的推进中,有不少企业十分看中旧城改造,看中一些住宅区或城中村的商业价值.在很多地方政府经营城市的欲望十分强烈情况下,就出现了大拆大改.特别是因为拆改的越多,GDP的增长越快,某些干部的成绩越突出,于是拆迁范围越搞越大,愈演愈烈.很多城市以服从规划需要为名,把五、六十年代建设的住宅区,硬性改为商业区,把仅建成三、四十年的住房定为危房予以拆迁改建.更有一些地方,不考虑百姓利益,把很多上班族从城市迁往郊区,赶到一、二十公里以外,不许回迁,给百姓上下班造成很大困难.由此造成群众上访事件频频发生,去年北京市上访人数和批次都比2003年增加90%以上.百姓为了表示对拆迁的不满,在北京春节时期,曾有人在上衣前后写上大大的“拆”字,行走在大街上.中央关注到这个问题的严重性,出台了相关规定,这是完全必要的,是有利于和谐社会构建的.我们的房地产企业家应支持国务院的决定,所有的拆迁,都应“以人为本”,多替百姓着想.最近对物权的改革和对房地产行为的规范,从总体和长远看,将更加有利于房地产的发展.
针对房地产发展中出现的诸多问题进行规范,将有利于房地产的发展.